La inversión en bienes raíces

Introducción

El sector inmobiliario ocupa un lugar privilegiado en el universo de clases de activos tradicionales. Con el tiempo, se ha demostrado que es capaz de proteger el poder adquisitivo de los inversores, incluso de aumentarlo. Su carácter tangible suele ser una de las ventajas favoritas de los inversores, así como el nivel de apalancamiento a través de la financiación bancaria. Sin embargo, la tangibilidad también es uno de los mayores inconvenientes de la inversión directa en bienes raíces, ya que siempre existirán problemas asociados.

Esta nota pretende demostrar los beneficios de la exposición a bienes raíces dentro de una estrategia de inversión diversificada, explorando el uso de instrumentos financieros sobre los bienes raíces tradicionales. De esta forma, un inversor puede aumentar su diversificación geográfica y/o sectorial, reducir el apalancamiento y seguir beneficiándose de las ventajas del sector inmobiliario (renta) en forma de dividendos.

¿Qué es un REIT?

Una de las formas más populares de exposición a los bienes raíces es a través de los REIT en los mercados financieros debido a su liquidez y facilidad para invertir.

Un REIT es un fideicomiso de inversión en bienes raíces. Estos fondos de inversión se especializan en la adquisición y explotación de activos inmobiliarios para diferentes segmentos, y luego los ingresos generados se distribuyen entre los partícipes del fondo. Además, este tipo de estructuras tienen la obligación legal de repartir el 90% de los ingresos obtenidos en forma de dividendos. Por lo tanto, es una opción muy viable para invertir en bienes raíces.

Rentabilidad Histórica de Bienes Raíces

A pesar de que los REIT no generan rendimientos constantes por encima de las acciones, tienen atributos únicos y el potencial de proporcionar ingresos recurrentes, lo que los convierte en una opción de inversión muy atractiva para muchos inversores. La capacidad de proporcionar diversificación, ingresos pasivos, exposición inmobiliaria, gestión profesional, liquidez, enfoque sectorial, protección contra la inflación y revalorización del capital lo convierte en una clase de activos valiosa para los inversores que buscan equilibrar el riesgo y la rentabilidad, generando rendimientos más consistentes.

Además del sólido desempeño histórico que se acerca mucho al marco accionarial estadounidense, existen diferentes segmentos de REIT que, a lo largo de los años, han ofrecido rentabilidades superiores a las del S&P 500, como los REIT en los segmentos de almacenes, industrial y residencial.

Principales Catalizadores del sector inmobiliario

El sector inmobiliario se ve impactado por variables macroeconómicas que afectan a la oferta y la demanda. Destacamos 3 catalizadores que creemos que son centrales para un adecuado seguimiento del sector:

• Tipos de interés: el uso del apalancamiento es bastante habitual para financiar adquisiciones y reformas. Cuando suben los tipos de interés, el coste de los préstamos aumenta, lo que tiene un impacto directo en las ganancias de los REIT. Los tipos de interés también influyen en la valoración de los activos inmobiliarios. Cuando las tasas de interés suben, el valor presente de los flujos de efectivo disminuye.
• Factores específicos del sector (oficinas, comercial, residencial): cada subsector inmobiliario está influenciado por diferentes factores. Los REIT comerciales están más expuestos a la inversión en infraestructura y producción industrial, que a su vez dependen del clima macroeconómico. Los REIT residenciales son más sensibles a las políticas gubernamentales, a los cambios demográficos y a la asequibilidad. En el sector de oficinas, factores como la tasa de ocupación y el impacto del trabajo remoto son puntos clave.
• Aumento del valor de la renta: El valor de la renta es la principal base de ingresos de los REIT. A medida que este valor crece, los REIT aumentan sus flujos de caja, lo que les permite distribuir más dividendos a sus accionistas, reinvertir en propiedades existentes o financiar el crecimiento a través de adquisiciones. El aumento de los alquileres es especialmente pronunciado cuando se apoya en condiciones macroeconómicas favorables, a saber, el aumento de las tasas de ocupación y el aumento de la demanda de inmuebles.

Estudio de casos

Pensemos en un inversor que quiere invertir en bienes raíces. Sin embargo, muestra cierto temor al alquilar su propiedad a personas que no conoce y, debido a sus compromisos familiares y profesionales, no tiene mucha disponibilidad para hacer la gestión adecuada del inmueble.

¿Es posible que este inversor tenga exposición a la clase de activos deseada sin necesidad de seguimiento?

Sí, a través de una SOCIMI.

¿Cómo funciona una SOCIMI?

La forma esquemática es la siguiente:

¿Cuáles son las ventajas y desventajas de los bienes raíces físicos?

A continuación, se muestra una tabla que contiene las principales ventajas y desventajas de invertir en REIT en comparación con invertir directamente en bienes raíces.

¿Hay alguna diferencia entre los REITS?

A grandes rasgos, las diferencias entre los REIT están relacionadas con el tipo de activos que adquieren para ganar exposición al mercado inmobiliario. A continuación, presentamos los 3 grupos principales.

REITs de Capital (Equity REITs)
Estos son los tipos más comunes de REIT. Los REIT de renta variable poseen y gestionan propiedades inmobiliarias generadoras de ingresos. Generan ingresos principalmente a través del arrendamiento o arrendamiento de espacios a los inquilinos. Los REIT de renta variable pueden especializarse en una variedad de sectores, como residencial (apartamentos), comercial (edificios de oficinas, centros comerciales), industrial (almacenes), atención médica (hospitales, consultorios médicos), entre otros.

REIT hipotecarios
A diferencia de los REIT de renta variable, los REIT hipotecarios invierten en hipotecas inmobiliarias y valores basados en hipotecas. Generan ingresos a través de los intereses de los préstamos que tienen. Los REIT hipotecarios son más sensibles a las fluctuaciones de los tipos de interés y sus rendimientos se ven influidos por los cambios en el entorno de los tipos de interés.

REITs Híbridos
Los REIT híbridos combinan elementos tanto de los REIT de renta variable como de los REIT hipotecarios. Pueden poseer y operar propiedades, al mismo tiempo que invierten en préstamos y valores relacionados con bienes raíces. Los REIT híbridos tienen como objetivo proporcionar a los inversores un enfoque de inversión diversificado combinando el potencial de revalorización de las propiedades con los ingresos de los activos relacionados con las hipotecas.

¿Cómo es la rentabilidad de un inversor en los REITS?

La rentabilidad de un inversor se distribuye entre los dividendos recibidos y la apreciación o devaluación del precio de las acciones del REIT.

Por ejemplo, un inversor que compró 100 unidades en enero de 2019 en el REIT de Prologis, el REIT más representado en el índice inmobiliario de EE. UU. por 5.872 dólares, habría visto crecer su inversión hasta los 15.096 dólares en diciembre de 2023, una rentabilidad del 157%. Este rendimiento supone que el inversor ha reinvertido todos los dividendos obtenidos sin tener en cuenta el efecto fiscal, así como los cargos por comisiones.

Formas de exposición

A continuación, se muestra una tabla con la lista de los diez REIT más grandes entre los que los inversores pueden elegir para estar expuestos a los diversos segmentos de bienes raíces.

Este intercambio es puramente con fines informativos. No representa, y en ningún momento debe interpretarse como, una recomendación de compra/venta/negociación/inversión por parte de ninguna Institución (BiG u otra). Por lo tanto, este intercambio solo tiene como objetivo agregar valor informativo, conocer al cliente. Cada inversor debe conocer adecuadamente su perfil de inversión, así como los activos sobre los que pretende materializar cualquier negocio.

Finalmente, es importante recordar que la liquidez en una cartera de inversión es crucial para poder responder a las necesidades financieras inesperadas o aprovechar oportunidades de inversión. Por lo tanto, es fundamental tener en cuenta la liquidez al diseñar y gestionar una cartera de inversiones. Para más información de contacto llámanos al 910 01 20 10.